بلمهم‌ترین نکات حقوقی در خرید و فروش آپارتمان

 

خرید یا فروش آپارتمان یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی و حقوقی برای هر فرد است. از آنجا که املاک معمولاً سرمایه‌ای بزرگ به شمار می‌آیند، رعایت صحیح نکات حقوقی می‌تواند مانع بروز مشکلات بزرگ در آینده شود. در این مقاله به مهم‌ترین نکات حقوقی که خریدار یا فروشنده آپارتمان باید بدانند، پرداخته می‌شود.

۱. احراز مالکیت فروشنده و وضعیت سند

اولین گام این است که مطمئن شوید فروشنده، واقعاً مالک واحد آپارتمان یا دارای وکالت رسمی از مالک باشد. مطابق قوانین جاری، فروشنده باید مالک باشد یا وکالت رسمی تنظیم شده و قابل استناد داشته باشد.
همچنین لازم است سند ملک مورد بررسی قرار گیرد؛ برخی نکات مهم عبارتند از:

• سند رسمی باشد (سند تک‌برگ یا قدیمی‌تر) و مالکیت به درستی ثبت شده باشد.

• ملک نباید در رهن، توقیف یا وثیقه باشد؛ زیرا فروش ملکی که رهن دارد، بدون اجازه مرتهن می‌تواند با مشکل مواجه شود.

• اگر ملک مشاع است (چند مالک دارد)، همه مالکین یا وکیل آن‌ها باید رضایت دهند یا وکالت رسمی داشته باشند.

به عبارت دیگر، بدون احراز مالکیت فروشنده و وضعیت سند، معامله پرخطر خواهد بود.

۲. وضعیت فروشنده و مدارک هویتی

نکته بعدی بررسی وضعیت فروشنده از حیث هویت و صلاحیت حقوقی است:

• مطابقت مدارک شناسایی فروشنده با صاحب سند ضروری است.

• فروشنده نباید ممنوع‌المعامله باشد؛ یعنی افرادی مانند صغیر، غیررشید، ورشکسته یا کسانی که از طرف قانون حق معامله کردن ندارند، نباید بدون قیم یا ولی اقدام به فروش نمایند.

• پیشنهاد می‌شود فروش را با حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی انجام دهید تا هویت و امضای وی به‌صورت رسمی ثبت شود.

در کل، بررسی صلاحیت فروشنده و اصالت مدارک، از جمله الزامات معامله امن است.

۳. بررسی وضعیت ملک از حیث حقوقی – بدهی‌ها، عوارض، ممنوعیت‌ها

در معامله آپارتمان، لازم است از وجود یا عدم وجود بدهی‌هایی مانند عوارض شهرداری، مالیات، بدهی بانکی یا بدهی به بانک‌ها و … آگاه شوید.
همچنین لازم است بررسی شود که ملک در محدوده طرح‌­های عمرانی یا شهری نیست که ممکن است محدودیت ایجاد کند.
اگر ملکی توقیف شده یا دستور قضایی برای آن صادر شده، معامله ممکن است باطل یا نیازمند موافقت طلبکار یا مرتهن باشد.

بنابراین پیش از انعقاد قرارداد، لازم است استعلاماتی از مراجع ثبت، شهرداری، اداره مالیات و بانک‌ها انجام شود.

۴. قرارداد خرید/فروش و نکات ایجادی آن

قرارداد خرید و فروش آپارتمان باید با دقت تنظیم شود و نکات زیر در آن لحاظ شوند:

• تعیین دقیق موضوع قرارداد: مشخص شدن پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، تعداد خواب‌ها، مشاعات، پارکینگ، انباری و سایر ملحقات.

• تعیین زمان تحویل آپارتمان و درج خسارت دیرکرد در صورت تأخیر. مخصوصاً در پیش‌فروش‌ها این نکته بسیار مهم است.

• تعیین نحوه پرداخت ثمن: آیا نقداً پرداخت می‌شود؟ آیا قسطی است؟ آیا بخش باقی‌مانده زمان سند پرداخت می‌شود؟ باید در قرارداد روشن شود.

• درج شرایط فسخ قرارداد: در چه مواقعی خریدار یا فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟ این نکته از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.

• توصیه می‌شود قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود تا از اعتبار بیشتر برخوردار باشد.

در کل، یک قرارداد خوب باید شفاف، دقیق و جامع باشد تا حقوق هر دو طرف حفظ شود.

۵. نکات ویژه در معاملات پیش‌فروش واحد آپارتمان

اگر آپارتمان در مرحله ساخت است و معامله به صورت پیش‌فروش انجام می‌شود، نکات خاصی وجود دارد که باید لحاظ گردد:

• بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها مصوب، پیش‌فروشنده باید مجوز ساخت، پروانه شهرداری و شناسنامه فنی واحدها را تهیه کرده باشد.

• در پرداخت‌ها باید بر اساس پیشرفت پروژه باشد و خریدار مطمئن شود که سازنده تعهداتش را انجام می‌دهد.

• درج ضمانت برای پیش‌فروشنده تا مجبور به تحویل واحد طبق قرارداد شود.

• اگر ملکی به‌صورت پیش‌فروش شده است، نقل و انتقال حقوق و تعهدات آن بدون رضایت طرف دیگر ممنوع است.

پس اگر درگیر پیش‌فروش هستید، حتماً بخش ویژه قراردادها را دقیق‌تر بررسی کنید.

۶. انتقال سند رسمی و تنظیم مبایعه‌نامه

پس از توافق طرفین، مهم‌ترین مرحله، انتقال رسمی سند به نام خریدار است. نکات کلیدی این مرحله عبارتند از:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد اولیه ممکن است عادی باشد، اما تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی از نظر حقوقی بسیار مهم‌تر است.

• خریدار باید منتظر بماند تا سند به نام او شود؛ قبل از آن دادن تمامی مبلغ ممکن است ریسک باشد. توصیه می‌شود بخشی از مبلغ در زمان سند پرداخت شود یا تضمینی برای انتقال وجود داشته باشد.

• استعلامات نهایی از ثبت اسناد، شهرداری و سایر مراجع را انجام دهید قبل از تنظیم سند برای حذف امکان مشکلات پس از معامله.

۷. توصیه‌هایی برای کاهش ریسک و استفاده از متخصص حقوقی

برای اینکه معامله شما کم‌ریسک‌تر شود، پیشنهاد می‌شود:

• از یک وکیل تخصصی در امور املاک استفاده کنید تا قرارداد را بازبینی کند و نکات حقوقی را در آن ذکر کند.

• از بنگاه املاک معتبر استفاده نمائید که پروانه کسب دارند و از معاملات با کد رهگیری استفاده می‌کنند.

• قبل از انعقاد قرارداد، ملک را از نظر فیزیکی و حقوقی بازدید نمایید: مطابقت وضعیت ساخت با سند، بررسی مشاعات، پارکینگ، آسانسور و …

نتیجه‌گیری

معامله خرید یا فروش آپارتمان اگر با دقت حقوقی انجام شود، می‌تواند یکی از امن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها یا تصمیمات مهم زندگی باشد. اما اگر نکات حقوقی مهم نادیده گرفته شوند، ممکن است به هزینه‌­ها، دعاوی و خسارات سنگینی منجر شود.
در این مقاله به نقاط کلیدی از جمله احراز مالکیت، بررسی وضعیت فروشنده، بررسی وضعیت ملک، تنظیم قرارداد دقیق، نکات ویژه پیش‌فروش، انتقال سند و استفاده از وکیل پرداختیم. توجه به این موارد می‌تواند تضمین‌کننده امنیت حقوقی معامله شما باشد.
همیشه پیشنهاد می‌شود قبل از معامله، با یک وکیل متخصص مشورت کرده و قرارداد را با دقت مطالعه کنید.

شما می توانید جهت خرید آپارتمان در اندیشه، خرید آپارتمان در فاز 2 اندیشه و... به وب سایت مجموعه کادوس بزرگترین املاک در اندیشه مراجعه نمایید.